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Es innegable que el home office o teletrabajo se ha convertido en una opción preferida para muchas empresas en estos últimos 2 años. Ya sea por tema de costos, disponibilidad personal, o por prevención debido al COVID-19, cada vez son más las empresas y los profesionales que optan por esta modalidad de trabajo.
No obstante, hay beneficios de trabajar en una oficina física que el home office no podrá superar. Algunos de ellos son:
A la hora de planificar una próxima inversión inmobiliaria o de vender una propiedad para enfrentar nuevos proyectos de vida, es fundamental contar con una referencia de los valores de las propiedades en un territorio de interés.
La inflación que ya llega a 6,7% en los últimos 12 meses y ha dejado una gran consecuencia: el valor de la UF. Que empezando este año rompe una nueva barrera de precio: los 31 mil pesos.
El fenómeno inflacionario ha mostrado un aumento considerable y la variación de 0,8% que el IPC tuvo en diciembre de 2021 fue el cambio más grande que se ha dado de este valor en un mes, desde el año 1991. Además, su alza acumulada de 7,2% el año pasado es la más grande que se ha visto en 14 años.
En este contexto, el Banco Central optó por subir la tasa de interés hasta un 4%. “Mientras la tendencia alcista en el nivel de precios de la economía continúe, el Banco Central irá buscando anclar las expectativas respecto al costo intertemporal del uso de recursos financieros, teniendo que subir la tasa de interés. Entonces, es muy probable que sigamos viendo aumentos en la tasa de política monetaria fijada por el banco”, explican economistas y académicos de la Universidad de Santiago.
Según el Informe de Política Monetaria de diciembre de 2021, elaborado por el Banco Central, se prevé que las tasas de interés llegarán a 5% o 6,5% a mediados de este año y que la inflación bajará hasta un 3% recién el año 2023. Presentándose un escenario con una economía sobrecalentada por la demanda, que al parecer se mantendrá, por factores externos principalmente, como las crisis en las cadenas de suministro logísticas.
Con respecto al impacto que esto está teniendo en el sector inmobiliario, los economistas son claros en establecer que dado que el total de las ventas de inmuebles son en UF, un aumento de esta última disminuirá la cantidad demandada, como predice la ley de demanda.👇
Alzas de la UF y en tasas de interés impactan negativamente en industria inmobiliaria
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Estos últimos meses hemos visto una importante alza de precios en arriendos de propiedades en Región Metropolitana.
La pandemia también causa efectos en el mercado inmobiliario, los valores en arriendo subieron 15,3% en el cuarto trimestre de 2021 frente a igual periodo del año anterior. El mayor incremento en 14 años. En el caso de los departamentos, los aumentos se concentran en las comunas de Huechuraba (18,2%), Peñalolén (14%) y Lo Barnechea (13,7%).
Por su parte, para arriendo de casas las comunas con las principales alzas fueron Huechuraba (29%), La Reina (28,2%) y Vitacura (21,2%).
Según las cifras, pareciera haber un fuerte cambio hacia el arriendo versus la compra de departamentos, probablemente debido a las condiciones financieras más restrictivas, situación que se mantendrá, sumándose a los cambios que hemos enfrentado durante este último periodo en el panorama económico.
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Especialistas de Rent Invest aseguran que la inversión nacional es mucho más rentable y segura, que llevar activos fuera del país, como por ejemplo a Miami y que nuestro país “es un hallazgo para seguir invirtiendo”. Mientras en Chile el financiamiento puede llegar al 90% en USA sólo al 70% con tasas que podrían llegar el 8%
En Chile contamos con un robusto sistema financiero, basado en la disponibilidad que tienen los bancos para ofrecer créditos a tasas convenientes a nivel regional, pero especialmente para quienes residen en el país, y ¿por qué es esto? Porque pueden demostrar los ingresos y así obtener mejores tasas y mayor porcentaje de financiamiento.Para Juan Pablo Contreras, CEO de Rent Invest y especialista en inversión inmobiliaria, “es importante considerar que si la persona quiere invertir en USA, debe ser sujeto de crédito en un banco americano”, y agregó “hoy existen bancos como BCI que están en ambos mercados, pero con políticas de crédito que son muy diferentes de un país a otro”.
Uno de los temas importantes es el porcentaje de financiamiento. “En Chile las instituciones bancarias te pueden dar hasta 90% si es tu primera propiedad y además existen instituciones que pueden financiarte el 10% restante, versus en Estados Unidos que el máximo de financiamiento es de 70%”, expresó el especialista.
“Esta demostrado que las tasas chilenas son las más convenientes de Latinoamérica y sobre todo por la trayectoria de los últimos 33 años donde el sistema bancario, así como la rentabilidad han sido muy constantes”, afirmo Contreras.
Por ejemplo, en Chile las tasas fijas se han movido en torno al 3,5% y la variable en 2,5%, en cambio en Estados Unidos las tasas se pueden mover entre el 2,7% y el 8% (según datos actualizados del Bank of America, y se suma que se debe tener un “credit score” de excelencia en tu país de origen y documentos que acrediten los ingresos si la tasa sube.
El experto agregó que “adicional a lo anterior, Chile tenía precios promedio del valor metro cuadrado muy bajos, los que se han ido acoplando a los valores internacionales en donde en Rent Invest aun vemos un espacio para que siga creciendo en los próximos años”.
El especialista sumo que “Chile cuenta con una legislación fuere y creíble, tiene instituciones que funcionan de manera fiable y permanente hace mas de 30 años, que cuando uno lo compara en términos relativos con otros países se muestra de manera sobresaliente y con un riesgo mas bajo”. Sumando a lo anterior adicionó que “si a eso le agregamos los extensos plazos de los créditos hipotecarios, la cantidad de entidades que entregan este tipo de financiamiento, las tasas y por su puesto el porcentaje de financiamiento, Chile en términos relativos de la región es un hallazgo para poder seguir invirtiendo”.
La sobretasa al impuesto territorial, instaurada en 2020, recae en 20.915 propietarios
Aunque el grueso de lo recaudado lo aportan las empresas, son personas naturales las más gravadas. Son el 55% de los contribuyentes de este impuesto.
20.915 personas en el país han debido pagar un impuesto extra a las contribuciones en 2021 por propiedades cuyo avalúo fiscal supera las 670 Unidades Tributarias Anuales (UTA), es decir, $398.968.920.
Se trata de una sobretasa al impuesto territorial instaurada en febrero de 2020, como parte de la Reforma Tributaria de ese año, para mayor recaudación.
Todos aquellos propietarios que superen ese monto, ya sea por una vivienda o la suma de varias, pagan un gravamen según el valor total de las propiedades, que va desde 0,0075% , más hasta 0,275% que se puede pagar hasta cuatro cuotas en el año.
“Los impuestos territoriales son, en general, complejos de defender si no fuera porque legalmente el Servicio de Impuestos Internos puede cobrarlos, pero son impuestos a una inversión donde el contribuyente ya pagó el impuesto y que tiene que seguir pagando, aunque no esté disponible para la venta. Y que ahora se suma este otro de la sobretasa», plantea Teodosio Cayo, socio fundador de la empresa de valoración de activos Arenas & Cay0.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) informó que 62.704 contribuyentes, entre empresas y personas natuales, deben pagar esta sobretasa, que desde que partió su vigencia hasta junio de este año, se ha logrado recaudar $211.056.865.400. El 55% de quienes pagaron el gravamen son personas naturales, las cuales aportaron el 6,6% de lo recaudado. Como dato, cerca del 10% de ellos registra más de 20 propiedades.
La subdirectora de Avaluaciones del SSI, María Alicia Muñoz, indicó que si bien el impuesto rige desde los 670 UTA, están haciendo una revisión a propiedades que están en el límite para pagar la sobretasa, para ver si hay desactualizaciones en los avalúos.
Si bien la palabra impuesto adicional siempre causa preocupación a inversionistas inmobiliarios y personas interesadas en adquirir una vivienda, Francisco Ackermann, gerente comercial y cofundador de la plataforma de inversiones Capitalizarme, indica que en este caso, el impacto es más bien acotado porque no toma en cuenta el valor comercial de las viviendas, sino que la tasación fiscal, la cual en algunos casos puede ser hasta 50% menor.
«Si tengo un departamento de 2.500 UF ($74.000.000 aproximadamente), que tiene un avalúo fiscal de $33.000.000, debería tener 12 viviendas así para pagar la sobretasa», afirma.
Cayo comenta que las diferencias se dan porque el SII calcula los avalúos por sectores más menos homogéneos asignándoles un valor al terreno y al tipo y año de construcción del inmueble.
«El valor comercial es más específico (toma en cuenta la ubicación, el entorno, el tipo de construcción, etcétera) y de acuerdo al mercad. Así como hemos visto que el avalúo está por debajo del mercado, también hay casos donde está por encima», comenta.
Esto hace, afirma Sebastián Benedetti, abogado en Derecho y Negocio Inmobiliario y socio de CBC Abogados, que la sobretasa esté más orientada a inversionistas y contribuyentes de alto patrimonio.
«También podría pagarla una persona que tiene una sola propiedad de gran valor y en la que vive. De todas formas y aún con el aumento del precio de las viviendas en los últimos años, el impuesto no afecta a la inmensa mayoría de las personas, sino a las de alto patrimonio y la tasa es equilibrada», comenta.
Ackermann agrega que el porcentaje que cobra la sobretasa es bajo, sobre todo para los primeros segmentos.
«El primer tramo, que hay que pagar el 0,075% del valor, si la propiedad cuesta $400.000.000 se va a cobrar un impuesto en torno a los $303.000, que es un adicional, pero no es una locura», indica.
Contribuyentes de más alto patrimonio del último tramo, que afecta a viviendas sobre los $899.168.760 se les cobra un impuesto que supera los $2.000.000.
«Es un monto considerable, pero una persona que tiene bienes raíces por ese rango es un impuesto que no afecta de manera significativa la decisión de compra», detalla.
«Son 22.122 contribuyentes quienes deben pagar este impuesto. Si lo comparamos con la cantidad de habitantes del país, es un número bajo y habla también de que está muy concentrado. Si existen este tipo de impuestos es porque hay negocio rentable. Si no, el gobierno no la tendría en la mira para recaudar más», cuenta Juan Pablo Contreras, experto en inversiones inmobiliarias y CEO de Rent Invest.
Contreras dice que hoy los inversionistas tienen que informarse más, ya que además de esta sobretasa existen otros impuestos y restricciones, como la cuota máxima de 8.000 UF en ganancias en la venta de propiedades para no pagar impuesta extra.
Si bien la tendencia (cerca del 70%) ha llevado a los inversionistas a comprar propiedades en verde o incluso en blanco, gracias a que las inmobiliarias ofrecen múltiples descuentos, la posibilidad de pagar el pie en cuotas y un mayor stock, hoy existe una opción cada vez más interesante para quienes quieran empezar a invertir o para los que ya han iniciado el camino del negocio inmobiliario y esta es, adquirir propiedades de entrega inmediata.
Pero, ¿por qué esta es una buena opción?
Juan Pablo Contreras, experto en inversiones inmobiliarias y CEO de Rent Invest, (expertos en ventas y administración inmobiliaria), explicó que “una de las grandes diferencias que hay entre una entrega futura y una inmediata, radica en que en la entrega inmediata obtienes un activo que es totalmente tangible tanto en su materialidad (terminaciones, materiales de construcción, luminosidad y espacios), como en el ambiente del condominio o espacio en el que se inserta la propiedad, por lo tanto el inmueble deja de ser una ‘promesa’ y se transforma en una realidad”. Esto quiere decir, agrega el especialista, “que conocemos cada detalle y no estamos comprando una expectativa de edificación que será desarrollada.” Sino que una realidad que es muy valorada por los inversionistas más expertos que quieren conocer cada detalle de su inversión.
Otra de las razones por las cuales se recomienda este tipo de inversión, radica en el precio. El profesional comentó que “en una propiedad de entrega inmediata, muchas veces resulta más barata que una de entrega futura, esto porque en una de entrega futura la inmobiliaria te ofrece un precio con descuento sobre un valor futuro esperado, por ejemplo si se piensa en una plusvalía anual de 5% de ese proyecto, y la propiedad será entregada en tres años, debería tener un descuento de 15%, sin embargo es imposible asegurar que esa plusvalía se vaya a generar y el descuento ofrecido nunca será de un 15% sino que máximo la mitad de eso”.
Y agregó: “Efectivamente es mucho más conveniente comprar una propiedad de entrega inmediata que futura, ya que tu recibes esa plusvalía real” todo esto en términos financieros, “porque al comprar una propiedad que se entrega de inmediato, consigues que el pie entregado a la inmobiliaria empiece a dar frutos inmediatos”, es decir, “puedes recibir retornos como arriendos y generar plusvalía real en una propiedad ya terminada de inmediato y no tener que esperar años en ver retorno real a tu inversión.”
¿En qué se debe fijar el comprador en una propiedad de entrega inmediata?
El valor del metro cuadrado del edificio v/s construcciones similares en la zona de referencia, así lo explicó Juan Pablo Contreras, que además agregó que hay que hacer ese mismo análisis con los precios de arriendo en el sector. “No es lo mismo Ñuñoa que San Miguel ni La Cisterna.” Y añadió que: “Te debes fijar cuál es el potencial real de crecimiento que tendrá tu inversión, para ello debes fijarte en las tendencias del mercado, en datos duros históricos y cuál es su real potencial. Si se construirá una nueva línea de metro, un nuevo hospital, habrá modificaciones en el plano regulador, cuanto espacio tiene para crecer el valor del metro cuadrado, ¿a qué velocidad viene creciendo el valor los últimos años? Es importante considerar la velocidad con la que se mueve el mercado y como estas variables afectan la inversión que estás haciendo, es por esto y sumado a las ofertas que las inmobiliarias están dispuestas a hacer para liquidar las últimas unidades de sus edificios, que es mucho más conveniente comprar entrega inmediata, porque se pueden controlar mejor estas variables mencionadas y sacarles el mejor provecho”.
El experto es concluyente en decir que con lo anterior «es mucho más seguro comprar una propiedad de entrega inmediata, porque puedes comparar precios reales de viviendas similares y entender si tu activo es competitivo versus al resto y así saber realmente los valores de arriendo a los que se puede colocar tu inversión y por tanto saber tu rentabilidad final”.
Entre las medidas, propone reducir parcialmente impuestos y gastos de compraventa de viviendas, descontar de impuesto el dividendo de los créditos hipotecarios y crear una garantía estatal al pago del pie para la compra de primera vivienda.
La creación de 600 mil puestos de trabajo directos e indirectos en un período de tres años propone el plan presentado esta este lunes por el presidente la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Patricio Donoso.
La propuesta del gremio contempla para el trienio una inversión total de US$22.600 millones, considerando US$10.290 millones de inversión pública y US$ 12.310 millones de inversión privada.
“El país está viviendo una severa crisis económica y una acelerada pérdida de puestos de trabajo, frente a lo cual nuestra industria puede jugar un rol de contención y reactivación muy importante. De hecho, en esta propuesta identificamos medidas y proyectos concretos –de rápida ejecución, tanto del área de vivienda como de infraestructura– que sin duda ayudarán a materializar el Plan de Emergencia acordado la madrugada de este domingo por el mundo político. Eso es lo que hoy se necesita y es lo que precisamente queremos aportar con este Plan”, afirmó el dirigente.
Donoso explicó además que, si bien este pone énfasis en el corto plazo, se decidió considerar un horizonte de tres años dada la experiencia de las crisis pasadas.
“Por ejemplo, tras la crisis del 81 se necesitaron cuatro años para volver a alcanzar los niveles de empleo que había antes de esta y tres años en el caso de la crisis de 1999. Es decir, se va a necesitar, más que un impulso inicial, un esfuerzo sostenido para dejar atrás la actual crisis que estamos viviendo”.
En materia de vivienda, y con el propósito de facilitar el acceso a la vivienda, el gremio además plantea reducir parcialmente impuestos y gastos de compraventa de viviendas, descontar de impuesto el dividendo de los créditos hipotecarios, crear una garantía estatal al pago del pie para la compra de primera vivienda, aplazar la aplicación de nuevas condiciones para acceso a crédito bancario, perfeccionar e impulsar el subsidio de arriendo y crear un subsidio especial para familias jóvenes allegadas.
Además, el gremio plantea la necesidad de asegurar la continuidad de los proyectos en ejecución, elaborar un plan nacional de infraestructura para la reactivación, complementarlo con mirada e iniciativas regionales, impulsar el sistema de concesiones, que es clave en el actual escenario, y potenciar instituciones e instrumentos alternativos de financiamiento.
En la presentación el presidente del gremio señaló que para lograr estos objetivos se debe cumplir una serie de requisitos estructurales.
Entre estos, destacó la importancia de la política pública para reducir la insolvencia de las empresas, el perfeccionamiento de las relaciones contractuales, la certeza jurídica para el desarrollo de inversiones, la eliminación de trabas regulatorias y de burocracia, una política de estímulos a la inversión privada y a la contratación, la elaboración de una agenda digital y un plan de retorno para iniciar la reactivación basado en protocolos sanitarios, como el que ya ha puesto en marcha la industria de la construcción.
Link noticia: https://www.latercera.com/pulso/noticia/600-mil-nuevos-puestos-de-trabajo-y-mayor-acceso-a-viviendas-la-propuesta-economica-del-gremio-de-la-construccion/ZL5L3YV7JNDRTDKPD7ZNCLZ4SQ/